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財(cái)經(jīng)新聞
為了支持REITs發(fā)展，相關(guān)部門持續(xù)放大招。
8月底，上交所發(fā)布關(guān)于《優(yōu)化公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）發(fā)行交易機(jī)制有關(guān)工作安排的通知》，將進(jìn)一步推動(dòng)擴(kuò)大基金中的基金（FOF）參與投資基礎(chǔ)設(shè)施REITs；配合中國(guó)證監(jiān)會(huì)持續(xù)推動(dòng)社�；稹B(yǎng)老金、企業(yè)年金、公募基金等機(jī)構(gòu)投資者參與投資；積極推動(dòng)將基礎(chǔ)設(shè)施REITs納入和香港證券交易所互聯(lián)互通交易標(biāo)的，引入境外投資者，提高市場(chǎng)對(duì)外開放水平。
9月14日，深圳市發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于支持深圳市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》提出，研究設(shè)立政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)業(yè)投資基金，積極引入市、區(qū)政府引導(dǎo)基金和社會(huì)各類資本，委托專業(yè)基金管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)，重點(diǎn)投向具有發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs潛力的優(yōu)質(zhì)存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。
在業(yè)內(nèi)人士看來，這些扶持措施將吸引更多資本參與REITs一二級(jí)市場(chǎng)投資，進(jìn)一步盤活REITs的投資吸引力。
一位REITs產(chǎn)品管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向記者透露，近日他們與養(yǎng)老金、企業(yè)年金、公募基金等資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)做了初步溝通，他們都對(duì)配置REITs頗感興趣。但是，由于配套操作指引尚未出臺(tái)，目前他們?nèi)猿钟^望態(tài)度。
他所說的配套措施，包括不同類型投資機(jī)構(gòu)參與投資REITs產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)因子設(shè)定與風(fēng)控監(jiān)管要求等。記者發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前僅有保險(xiǎn)資金投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)的風(fēng)險(xiǎn)因子被設(shè)定為0.5，其他類型投資機(jī)構(gòu)仍在等待投資REITs的操作指引。
這位REITs產(chǎn)品管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人指出，隨著相關(guān)部門引導(dǎo)基金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金、公募基金等機(jī)構(gòu)投資者參與投資REITs產(chǎn)品，相關(guān)配套措施或?qū)⒑芸斐雠_(tái)。
但是，REITs若要吸引更多資本入場(chǎng)投資，還得“練好內(nèi)功”。
尤其是上半年REITs產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)加大，令市場(chǎng)意識(shí)到REITs面臨不少潛在的投資風(fēng)險(xiǎn)，驅(qū)動(dòng)REITs產(chǎn)品管理機(jī)構(gòu)紛紛“抬高”REITs底層資產(chǎn)遴選標(biāo)準(zhǔn)。
在6月完成擴(kuò)募后，中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“中金普洛斯REIT”）新購(gòu)入普洛斯位于山東青島、廣東江門、重慶的3處倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)。
中金普洛斯REIT基金經(jīng)理陳茸茸向記者表示，之所以選擇這些倉(cāng)儲(chǔ)物流園，一是通過納入具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)活力與成長(zhǎng)潛力的城市倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)，進(jìn)一步分散REITs底層資產(chǎn)組合的區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)，二是借助不同區(qū)域倉(cāng)儲(chǔ)物流園的協(xié)同效應(yīng)，進(jìn)一步提升REITs底層資產(chǎn)的營(yíng)收能力與業(yè)務(wù)穩(wěn)健性。
在她看來，盡管上半年REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)了一些波動(dòng)，但風(fēng)險(xiǎn)收益介于股、債之間的新型大類資產(chǎn)仍具備一定的配置吸引力——因?yàn)槭找嫘耘c安全性兼具的REITs資產(chǎn)具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和較好的長(zhǎng)期投資價(jià)值，值得各類資本長(zhǎng)期關(guān)注。
普洛斯資產(chǎn)中國(guó)區(qū)聯(lián)席總裁趙明琪接受本報(bào)記者專訪時(shí)表示，要吸引更多資本入場(chǎng)參與REITs投資，同樣考驗(yàn)倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)投資運(yùn)營(yíng)商的經(jīng)營(yíng)能力。
“倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)投資運(yùn)營(yíng)商與企業(yè)租戶的關(guān)系，不是簡(jiǎn)單的租賃關(guān)系，而是雙方需要攜手共同成長(zhǎng)，即倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)投資運(yùn)營(yíng)商根據(jù)企業(yè)的未來業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃，提供一攬子的倉(cāng)儲(chǔ)物流服務(wù)方案，助力企業(yè)實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)高成長(zhǎng)同時(shí)分享企業(yè)發(fā)展紅利，如此倉(cāng)儲(chǔ)物流園的租金收入將變得更加穩(wěn)健持續(xù)。”她指出。
REITs底層資產(chǎn)遴選策略“調(diào)整”背后
今年上半年REITs價(jià)格波動(dòng)，令市場(chǎng)驟然意識(shí)到其潛在的投資風(fēng)險(xiǎn)。
比如若REITs底層資產(chǎn)主要集中在某個(gè)城市或服務(wù)單一企業(yè)時(shí)，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)導(dǎo)致企業(yè)退租，或極端氣候來臨導(dǎo)致某個(gè)區(qū)域倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)停產(chǎn)停工時(shí)，REITs租金收入容易遭遇較大波折。
此外，金融市場(chǎng)對(duì)REITs未來租金收入下滑的預(yù)期，也容易造成資本撤離REITs產(chǎn)品，令后者價(jià)格波動(dòng)加大。
針對(duì)金融市場(chǎng)這些顧慮，眾多REITs產(chǎn)品管理方在資金擴(kuò)募環(huán)節(jié)紛紛優(yōu)化了新資產(chǎn)購(gòu)買策略。
比如中金普洛斯REIT新購(gòu)入的倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)不再集中在單一的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，而是結(jié)合首批資產(chǎn)分布區(qū)域進(jìn)行了地域上的補(bǔ)充，形成了良好的區(qū)位分散。
陳茸茸向記者表示，REITs底層資產(chǎn)的區(qū)域分散化,還能起到進(jìn)一步穩(wěn)定租金收入的作用。具體而言，一是不同區(qū)域倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)業(yè)態(tài)不一，涵蓋冷鏈、干散貨、保稅商品倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸?shù)�，可以滿足跨境電商、生活新時(shí)尚、商超、專業(yè)物流配送、生鮮電商等不同類型企業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)物流配送需求，令REITs的租金收入實(shí)現(xiàn)較穩(wěn)健的增長(zhǎng)；二是不同區(qū)域的倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)因地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)不同，可以提供多元化的長(zhǎng)租或短租服務(wù)，令倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)出租率始終保持在較高水準(zhǔn)，進(jìn)一步平滑租金收入波動(dòng)性。
然而，如何讓金融市場(chǎng)“理解”REITs底層資產(chǎn)配置策略變化所帶來的業(yè)績(jī)提振效應(yīng)，仍是一大挑戰(zhàn)。
多位私募基金人士向記者透露，目前多數(shù)投資者仍看重外部因素的沖擊力——一旦出現(xiàn)極端氣候或宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，他們又會(huì)擔(dān)心REITs租金收入回落而選擇離場(chǎng)。
記者獨(dú)家獲悉，為了引導(dǎo)各類資本更全面清晰地了解REITs底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)狀況，相關(guān)部門向REITs產(chǎn)品管理機(jī)構(gòu)提出兩項(xiàng)建議，一是REITs需盡快推出符合其特征的財(cái)務(wù)指標(biāo)與投資評(píng)估體系，以便更充分地展現(xiàn)自身底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)狀況，二是鼓勵(lì)REITs產(chǎn)品管理機(jī)構(gòu)設(shè)立常態(tài)化的業(yè)績(jī)說明會(huì)，向市場(chǎng)全面闡述自身經(jīng)營(yíng)狀況。
上述REITs產(chǎn)品管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向記者透露，近日他們與養(yǎng)老金、企業(yè)年金、公募基金等資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)溝通時(shí)，也向后者積極征求意見——如何進(jìn)一步清晰呈現(xiàn)REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況，以及底層資產(chǎn)配置策略變化所帶來的業(yè)績(jī)提振效應(yīng)。
記者還了解到，部分REITs產(chǎn)品管理機(jī)構(gòu)正與相關(guān)部門溝通，能否將存在業(yè)務(wù)互補(bǔ)性或協(xié)同效應(yīng)的不同類型資產(chǎn)納入同一個(gè)REITs產(chǎn)品，從而進(jìn)一步增強(qiáng)REITs租金收入穩(wěn)定性與可持續(xù)性。比如產(chǎn)業(yè)園與倉(cāng)儲(chǔ)物流園存在一定的業(yè)務(wù)互補(bǔ)與協(xié)同增長(zhǎng)效應(yīng)，若能共同納入同一個(gè)REITs，可以進(jìn)一步提升REITs的收入多樣性和。
“目前REITs市場(chǎng)尚未出現(xiàn)相關(guān)的成功案例，這項(xiàng)建議處于論證研究階段。”一位知情人士向記者透露。
借鑒海外做法吸引更多資本入場(chǎng)
值得注意的是，為了吸引社�；�、養(yǎng)老金、企業(yè)年金、公募基金等不同類型投資者參與REITs一二級(jí)市場(chǎng)投資，部分REITs產(chǎn)品管理機(jī)構(gòu)開始借鑒海外市場(chǎng)的做法。
一位熟悉發(fā)達(dá)國(guó)家REITs發(fā)展歷程的私募機(jī)構(gòu)人士向記者透露，在歐美國(guó)家，資管機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老基金、對(duì)沖基金、大學(xué)基金、家族辦公室等不同類型機(jī)構(gòu)投資者都熱衷參與REITs一二級(jí)市場(chǎng)投資。究其原因，一是他們認(rèn)為REITs能創(chuàng)造相對(duì)穩(wěn)健的投資回報(bào)，二是REITs的交易機(jī)制也便于他們靈活“進(jìn)出”。
記者獲悉，今年5月底日本開始試水向高凈值個(gè)人投資者放開REITs擴(kuò)募投資。
這背后，是日本REITs在投資-交易-退出機(jī)制設(shè)計(jì)方面存在“特殊性”。具體而言，一是不少日本REITs采取公司制，即日本允許當(dāng)?shù)豏EITs公司可以發(fā)行債券，吸引高凈值投資者募資，且這類債券交易活躍度相對(duì)較高，有助于他們獲利退出；二是日本REITs可以買賣持有的成熟期物業(yè)資產(chǎn)，從而令REITs收益率顯著增加，增強(qiáng)了這類資產(chǎn)在日本高凈值投資者眼里的投資吸引力。
盡管日本REITs交易機(jī)制與中國(guó)有所差異，但前者在吸引不同類型投資者入場(chǎng)投資的某些做法，值得國(guó)內(nèi)REITs產(chǎn)品管理機(jī)構(gòu)借鑒。比如日本REITs會(huì)通過官網(wǎng)向投資者答疑解惑，以便投資者了解日本REITs底層資產(chǎn)的最新經(jīng)營(yíng)狀況與底層資產(chǎn)交易動(dòng)向；此外日本REITs還會(huì)不定期邀請(qǐng)各類投資者實(shí)地考察其底層資產(chǎn)，以便后者進(jìn)一步了解REITs業(yè)務(wù)特點(diǎn)與租金收入狀況。
前述REITs產(chǎn)品管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向記者透露，在與境內(nèi)公募基金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等機(jī)構(gòu)投資者溝通時(shí)，日本REITs上述做法頗受這些潛在投資機(jī)構(gòu)的認(rèn)可——通過不定期考察REITs底層資產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況，這些潛在投資機(jī)構(gòu)能全面判斷其抵御各類風(fēng)險(xiǎn)的能力。
趙明琪告訴記者，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展與客戶需求變化，未來物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)將呈現(xiàn)四大新變化趨勢(shì)，一是庫(kù)型持續(xù)升級(jí)，建筑規(guī)格與形態(tài)持續(xù)改變，自動(dòng)化應(yīng)用成為必然；二是小而散的倉(cāng)庫(kù)整合升級(jí)，企業(yè)對(duì)關(guān)鍵供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)的投入加大；三是通過數(shù)智化方案賦能底層資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)創(chuàng)新與資產(chǎn)增值；四是節(jié)能減排力度加大，將可持續(xù)發(fā)展與基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)融為一體。
“在這種趨勢(shì)下，普洛斯要進(jìn)一步深入研究客戶及產(chǎn)業(yè)，及時(shí)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)、供應(yīng)鏈和產(chǎn)業(yè)變化，其中包括龍頭企業(yè)發(fā)展所催生的新產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)，區(qū)域市場(chǎng)人群集中密集所衍生的眾多產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈變化，以及產(chǎn)-銷-配這條產(chǎn)業(yè)鏈之間的關(guān)系正發(fā)生的新變革等。只要將這些關(guān)系理清理順，再考慮如何為相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作效率提升進(jìn)行配套與服務(wù)保障，以專業(yè)能力創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)升級(jí)價(jià)值，助力中金普洛斯REIT創(chuàng)造更穩(wěn)健可觀的分紅回報(bào)。”她指出。截至今年9月，中金普洛斯REIT完成五次分紅，累計(jì)分紅金額達(dá)到約5.8億元。
值得注意的是，隨著越來越多投資機(jī)構(gòu)日益重視ESG投資，REITs底層資產(chǎn)是否具備ESG能力，同樣成為它們能否吸引更多資本入場(chǎng)投資的新考驗(yàn)。
趙明琪告訴記者，目前普洛斯正采取多項(xiàng)措施，積極推進(jìn)倉(cāng)儲(chǔ)物流產(chǎn)業(yè)“零碳”轉(zhuǎn)型。去年起，普洛斯中國(guó)的新建物流及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施將100%獲得綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證，預(yù)計(jì)到2031年，綠色建筑將覆蓋普洛斯中國(guó)資產(chǎn)管理規(guī)模3000萬平方米。
來源：21經(jīng)濟(jì)網(wǎng)