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財(cái)經(jīng)新聞
繼節(jié)前央行有關(guān)房地產(chǎn)的政策大禮包后，多家銀行陸續(xù)開(kāi)始向客戶答疑2024存量房貸利率調(diào)整的相關(guān)問(wèn)題，包括工商銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、招商銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行、平安銀行、大連銀行、徽商銀行等。
1、哪些人可以調(diào)整？調(diào)多少？
本次調(diào)整范圍是存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款（包括首套、二套及以上），不包括住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購(gòu)買商鋪、商住兩用房等商業(yè)用房的貸款。
按照《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》，如果您的房貸利率加減點(diǎn)高于-30BP，且高于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限（如有），均在本次存量房貸利率批量調(diào)整范圍之內(nèi)。
目前房貸利率是在LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）基礎(chǔ)上加減點(diǎn)確定的，對(duì)于LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點(diǎn)幅度調(diào)整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限（如有）。
2、住房貸款是固定/基準(zhǔn)利率定價(jià)的可以調(diào)整嗎？
平安銀行表示，對(duì)于存量固定利率房貸，以最新5年期以上LPR轉(zhuǎn)換為加點(diǎn)形式，再將加點(diǎn)幅度調(diào)整為不低于-30BP（低于-30BP的不調(diào)整），通過(guò)新發(fā)放浮動(dòng)利率房貸置換進(jìn)行調(diào)整。例如，利率為4%的存量固定利率房貸，①若調(diào)整時(shí)最新5年期以上LPR為3.85%，則先將其固定利率轉(zhuǎn)換為4%=LPR+15BP，再將+15BP調(diào)整為-30BP。②若調(diào)整時(shí)最新5年期以上LPR為3.65%，則先將其固定利率轉(zhuǎn)換為4%=LPR+35BP，再將+35BP調(diào)整為-30BP。
工商銀行舉例稱，如當(dāng)前您首套房貸執(zhí)行固定利率定價(jià)，利率為4%，在10月15日申請(qǐng)轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率定價(jià)，由于申請(qǐng)轉(zhuǎn)換時(shí)的5年期以上LPR為3.85%,轉(zhuǎn)換后利率為L(zhǎng)PR+15BP，10月25日實(shí)施利率批量調(diào)整將統(tǒng)一調(diào)整至LPR-30BP。
3、二套房的利率可以調(diào)整嗎？
符合條件的首套、二套及以上存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款都可以進(jìn)行批量調(diào)整。除北京、上海、深圳地區(qū)外，其他地區(qū)首套房和二套房貸款利率下限一致，因此無(wú)需申請(qǐng)“二套轉(zhuǎn)首套”，銀行將會(huì)批量進(jìn)行利率下調(diào)至LPR-30。
如果在北京/上海/深圳等地區(qū)且已符合二套轉(zhuǎn)首套住房貸款標(biāo)準(zhǔn)，可以聯(lián)系貸款經(jīng)辦行申請(qǐng)“二套轉(zhuǎn)首套”，審批通過(guò)后可享受更為優(yōu)惠的首套房貸款利率。
4、北京、上海、深圳的二套房利率如何調(diào)整？
如果貸款在北京/上海/深圳，并且不滿足“二套轉(zhuǎn)首套”條件，按照當(dāng)前二套房貸款政策下限，調(diào)整后利率值為：北京五環(huán)外LPR-25BP，北京五環(huán)內(nèi)LPR-5BP；上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區(qū)LPR-25BP，其他地區(qū)LPR-5BP；深圳全轄LPR-5BP。
5、同樣的地區(qū)、同樣是首套房/二套房，為何調(diào)整后利率不同？
除貸款在北京/上海/深圳等地區(qū)且為二套房貸款的情形外，其他符合條件的房貸利率都將調(diào)整為L(zhǎng)PR-30BP。但是，此次利率調(diào)整僅調(diào)整LPR加減點(diǎn)，并不調(diào)整貸款重定價(jià)日。
不同客戶貸款重定價(jià)日不同（可能是次年1月1日，也可能是貸款發(fā)放日），貸款利率在批量調(diào)整時(shí)可能未重定價(jià)。貸款采用的5年期以上LPR值（定價(jià)基準(zhǔn)）有4.2%、3.95%、3.85%三種可能，使得存量房貸利率批量調(diào)整后可能會(huì)有所差別。到了貸款重定價(jià)日，貸款進(jìn)行重定價(jià)后，參加此次批量調(diào)整的貸款利率將調(diào)整至同一水平。
6、調(diào)整后可以省多少錢？
工行舉例稱，如果房貸為浮動(dòng)利率定價(jià)、當(dāng)前利率高于LPR-30BP，將調(diào)整為L(zhǎng)PR-30BP（北京、上海、深圳等地區(qū)二套房貸款除外）。
例1:小張?jiān)谀扯�城市有一套住房，當(dāng)前房貸利率為L(zhǎng)PR不加點(diǎn)，即3.85%，調(diào)整后房貸利率為L(zhǎng)PR-30BP，假設(shè)5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價(jià)后利率為3.55%（=3.85%-0.3%），比調(diào)整前下降30BP，即0.3%。以貸款金額100萬(wàn)元、30年期、等額本息的房貸為例，調(diào)整前每月還款約為4688元，調(diào)整后每月還款約為4518元，小張每月可節(jié)省支出約170元，總共節(jié)省利息約6.1萬(wàn)元。
例2：小李在某一線城市有一套住房，當(dāng)前房貸利率為L(zhǎng)PR+55BP(貸款發(fā)放時(shí)首套房貸利率政策)，即4.4%，調(diào)整后房貸利率為L(zhǎng)PR-30BP，假設(shè)5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價(jià)后利率為3.55%（=3.85%-0.3%），比調(diào)整前下降85BP，即0.85%。以貸款金額100萬(wàn)元、25年期、等額本息的房貸為例，調(diào)整前每月還款約為5502元，調(diào)整后每月還款約為5033元，小李每月可節(jié)省支出約469元，總共節(jié)省利息約14.06萬(wàn)元。
7、商用房貸款可以進(jìn)行利率調(diào)整嗎？
不可以。此次存量房貸利率調(diào)整只針對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款。商用房（含商住兩用房、商鋪等）貸款不在此次調(diào)整范圍內(nèi)。
8、公積金貸款或組合貸怎么處理？
本次存量房貸利率調(diào)整只針對(duì)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款，公積金貸款及組合貸中的公積金貸款部分不在調(diào)整范圍之內(nèi)。對(duì)于組合貸中的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，可單獨(dú)調(diào)整利率水平或新發(fā)放貸款置換，新發(fā)放貸款只能用于置換組合貸中的商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
9、此前已經(jīng)支付的高于調(diào)整后利率水平的房貸利息可否返還？
暫不支持，此次存量房貸利率調(diào)整不溯及既往。
10、何時(shí)調(diào)整？
根據(jù)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布的倡議，引導(dǎo)商業(yè)銀行于2024年10月31日前開(kāi)展一次存量房貸利率批量調(diào)整。各商業(yè)銀行將于10月12日前發(fā)布有關(guān)公告和批量調(diào)整細(xì)則，統(tǒng)一調(diào)降房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度。目前，大部分銀行表示在10月31日前完成存量房貸利率調(diào)整，工行公告表示將在10月25日進(jìn)行調(diào)整。
11、如何申請(qǐng)調(diào)整？
銀行將對(duì)符合要求的存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款進(jìn)行統(tǒng)一批量調(diào)整，無(wú)需客戶提出申請(qǐng)或提供材料。
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